近日，继建设银行后，万科又与新华保险在租赁住宅业务上达成了合作，加之正在申报过程中的租赁住房REITs，其“REITs+PE Funds”的战略布局，正逐步浮出水面。
联手新华保险
刚刚经历了管理层“大换血”、全面“国资化”的万科，近日悄然完成了租赁住宅业务的又一重要布局，联手新华保险成立了万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）。据企查查显示，万新金石经营范围包括以私募基金从事股权投资、投资管理以及资产管理等活动。其中，新华保险出资9.59亿元，万科旗下两家子公司合计出资6.4亿元，担任基金执行事务合伙人的中信金石出资100万元。
某业内人士对迈点表示，本次合作，将缓解万科的资金压力，为旗下住房租赁品牌“泊寓”的规模扩张保驾护航；同时在当前权益市场低位震荡和长端利率下行背景下，新华保险也需要找到更为优质的长期资产配置策略，因此双方可谓各取所需。
迈点注意到，进入2025年以来，万科深陷“债务危机”。据媒体报道，2025年万科将迎来偿债高峰，其中第一季度境内公开债有4笔，规模约90亿元，境外债有2笔，规模约36亿元。根据2024年三季报显示，万科的有息负债规模高达3489亿元，其中短期借款86.78亿元，一年内到期的非流动负债更是高达1115亿元。在房地产市场持续萎靡的背景下，万科2024年更是预计巨亏450亿元。
与之形成鲜明对比的，则是泊寓的稳健增长。财报数据显示，2024年前三季度，万科的租赁住宅业务（含非并表项目）收入达到26.3亿元，创出三季报新高。截至2024年第三季度末，泊寓运营管理房源为24.7万间。跟据迈点研究院发布的“2024年集中式住房租赁企业管理规模50强榜单”，截至2024年末，泊寓运营管理房源已达到26.4万间，位居行业首位。自成立以来，泊寓始终处于稳步扩张阶段。
显然，倘若万科资金链断裂，那么泊寓势必会陷入危机，此前市场就有传言称，万科考虑出售泊寓。而本次深圳地铁的全面接管，虽然预示着万科至少在短期内不会“爆雷”，但巨额的债务还是会让其在资金上捉襟见肘，因此若想把握住住房租赁市场的“风口”，需要借助资本的力量。
凯德模式
事实上，万科与金融机构在租赁住宅业务上的合作，由来已久。比如，2023年初，万科与建设银行旗下建信住房租赁基金合作设立“建万住房租赁投资基金”，规模达到100亿元。其中，建信住房租赁基金认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元。
通过与金融机构合作，万科可以借助私募基金收购住房租赁项目，并由泊寓负责运营管理，继而实现轻资产扩张。而且，此举还能够有效盘活存量资产，并助力地方政府实现保租房筹建目标，具有良好的社会效益。
除了与金融机构合作以外，万科也在进行租赁住房REITs的申报工作。根据万科2024年中报业绩说明会披露的信息，公寓REITs已进入申报阶段。与此同时，万科也疯狂“纳保”，拥有规模庞大的保租房项目可供选择。财报数据显示，截至2024年第三季度末，泊寓管理的住宅中，共有11.7万间“纳保”，占比达到47.37%。
如果万科的租赁住房REITs的申报发行工作顺利完成，那么其将形成“REITs+PE Funds”的模式，即全球服务式公寓领军企业雅诗阁独具特色的“凯德模式”。
参考雅诗阁的运营模式，未来的万科可以利用私募基金投资那些尚处于培育期或者高风险、高收益的项目，而对于现金流稳定的成熟项目，则可以采用REITs进行投资，继而形成“私募基金培育，再打包出售给REITs”的双基金配对运作模式。
通过成熟的基金管理和资产运营能力，万科可以实现全流程管理和资金的循环利用，从重资产投入转向轻资产运营，并提升资本的利用效率以及实现稳健的投资回报率，继而在竞争愈发激烈的住房租赁市场中，始终保持竞争优势。
（原题：《联手新华保险，万科加速打造国产“雅诗阁”》）
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