【品橙旅游】众多风景迷人的海岛、清澈的海水透着水底斑斓的珊瑚丛、让海面呈现出多层的颜色、岛上洁白细腻的沙滩、各种绿色的热带植被、衬着画布般的天空……马来西亚沙巴州的港口小镇仙本那是一个被抖音、快手和小红书迅速捧火的“网红小镇”，马布岛、马达京岛、军舰岛、诗巴丹等海岛更是以清澈到震撼人心的海水、丰富多样的海洋生物，受到了无数中国潜水爱好者的青睐，被誉为“马尔代夫平替”。
早在2019年，每年前往仙本那旅游的中国游客已数以十万计。仙本那旅游协会相关负责人曾表示，2019年仙本那镇的产业几乎全都是以旅游业为基础。这些产业当中，出现了众多中国投资人的身影。
近十年来，仙本那的旅游市场成就了一批创业的中国投资人，也淹没了无数的中国投资人。
未来十年，对于中国投资者而言，在仙本那投资旅游业还是一门赚钱的生意吗？
投资仙本那
漂亮的海岛、丰富多彩的海底世界、原生态的商业环境……2015年，一次在马来西亚仙本那旅游的经历，让当时还在体制内的广东人罗志坚萌生了和朋友一起在仙本那当地投资酒店业的想法。
值得一提的是，2013年9月和10月，中国分别提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的合作倡议。
尽管当时罗志坚对什么是“一带一路”倡议并不是特别了解，但作为一个天生就喜欢海岛游和吃海鲜的广东人，罗志坚和他的几个朋友决定一起集资近50万元人民币，在仙本那镇上的一处棕榈园投资修建6间小木屋。
据罗志坚回忆，在2015年，前往仙本那旅游的都是一些零散的背包客，主要的游玩项目是包船出海潜水，此外，只有几个当地人在做些零散的酒店生意。罗志坚和他的几个朋友懵懵懂懂地成为了第一批在仙本那投资旅游业的中国人。
2016年春节前夕，罗志坚和他的朋友在棕榈园的小木屋已经扩建到11间。彼时，罗志坚发现，随着入住小木屋和出海游玩的游客越来越多，缺乏棕榈园到码头的交通接驳、缺乏接待游客出海的游船等交通问题，已经成为了一个难题。
无论是投资买车，还是投资买船，都需要一个投资人常年驻扎在仙本那当地对各项资产进行有效的管理。经过几个合伙人商讨一致后，罗志坚决定辞去体制内的工作，并做好了长期扎根仙本那的准备。
2019年9月，罗志坚和他的合伙人收购了仙本那库拉普安岛(又译：酷乐湾)上的一个小民宿，并开启了他们的海岛投资开发计划。
截至目前，罗志坚已是海风控股有限公司、仙本那海风旅行社的负责人，旗下投资有酒店、民宿、海岛度假村、棕林度假村，以及燕窝山庄等多个项目。
仙本那马布岛卡帕莱度假村
与罗志坚的梦想类似的福建省的乔建（应受访者要求为化名），在2017年来到仙本那镇投资开发民宿。彼时，仙本那当地一栋200平方米的2层物业的租金约为1.5万林吉特（马来西亚货币，官方中文名：令吉），乔建一下子租了3栋。
2018、2019年，乔建的3栋民宿年营业总额超过100万林吉特，年利润总额超过30万林吉特。
火热的市场
自2019年以来，越来越多中国游客开始前往仙本那旅游，来到仙本那当地投资旅游业的中国人也越来越多。大量中国人投资的酒店、民宿、潜校等旅游业态，在仙本那当地如雨后春笋般涌现。
据品橙旅游了解，相对于马来西亚甚至其它一些东南亚国家，仙本那有着得天独厚的优势，即种类丰富、物美价廉，且源源不断的新鲜海鲜。很多喜欢美食的中国游客，尤其是华南沿海一带喜欢吃新鲜海鲜的中国游客，尤其喜欢前往仙本那旅游。
长期以来，罗志坚公司的中国客源主要来自华南、华东、华中、西南地区的城市。其中，60%的客人都是60岁以上离退休的中老年人，40%的客人为年轻人。
“千万别小看了中老年客群的消费能力。”罗志坚表示，这些有钱有时间的中老年游客，他们在出国自由行的过程中不仅不敢试错，而且还愿意花钱买服务。同时，对于好的旅游服务和品牌，他们也更愿意口口相传，自发为品牌带客。
例如，来自中国广东的一些游客，一年内前往仙本那旅游2-3次的人不在少数。有一位客人甚至在7年的时间内，连续前往仙本那旅游了6次。此外，这些中老年游客经常是几个人一次就购买1000-2000林吉特的海鲜。
需要关注的是，近年来仙本那当地的物价和投资成本正逐年提升，如2024年民宿的员工薪资平均涨幅超过40%，税收的涨幅达到100%，但较为可观的经营利润，让很多中国投资者对仙本那的旅游业趋之若鹜，更有甚者赚得盆满钵满。
据乔建介绍，2023年，仙本那当地一栋200平方米的2层独栋物业的年租金已经超过3万林吉特（约合人民币4.8万元），但在旅游旺季日均超过4000名中国游客、每逢中国节假日民宿的入住率超过95%、民宿全年平均入住率超过70%、年利润率保持在30%左右等诸多利好因素的“加持下”，他毫不犹豫地新租了3栋物业，以扩大民宿的运营规模。
此外，随着体验经济的到来，旅游消费的意愿加强、频次增多，原有的团队观光游逐步向自主休闲度假游转变，仅靠单一业态已无法满足消费者需求，而一站式度假产品则刚好满足了这一升级需要。
罗志坚也开始思考，公司的旅游板块业务如何才能打造一个全新的旅游综合业态，形成涵盖食宿、娱乐、旅行、亲子等丰富多彩的娱乐和体验活动的生态闭环，从而吸引更多的中国游客。
2023年暑假，罗志坚的投资公司旗下的旅行社拿到马来西亚政府批核的旅游地接社全部牌照后，便开启了新一轮的平台化业务转型，即变身一家涵盖交通、住宿、娱乐、餐饮等业务的综合地接社，并承接仙本那各大酒店、民宿、海岛游等引流业务、管理业务等。
2024上半年，罗志坚的公司在仙本那旅游板块的营收已经突破1000元万人民币。今年暑假期间，公司旗下已正式营业的度假村、酒店民宿都处于满房状态。预计全年的营收将会突破2000万元人民（年初预定目标为1500万元人民币），保守估计，税前利润率将达到30%-35%。
仙本那马达京岛网红小船
火爆的市场和业绩，也让乔建、罗志坚在2024年开启了持续追加投资的行动。
据罗志坚介绍，公司投资的仙本那码头附近的海上鱼排项目将于2024年国庆假期前正式对外营业。此外，公司在仙本那镇上的一家度假村项目预计在2025年春节假期正式对外营业。
乔建也计划在2024年内再寻求新租2-3栋200平方米的2层独栋物业。届时，乔建的民宿总房间数将超过50间。
逐梦未来
世界银行《2020年全球营商环境报告》显示，马来西亚营商环境在全球190个经济体中排名第12位，在东盟地区仅次于新加坡。
一直以来，马来西亚政府都在鼓励外资进入其国内的酒店及旅游业。马来西亚的投资政策更是对酒店及旅游业等企业出台了税务减免等一系列的鼓励政策和优惠措施。如直接税激励会对企业一定时期内的所得税进行部分或全部减免，间接税激励则以免除进口税、销售税或国内税的形式出现。
据马来西亚官方统计的数据，2023年1月至11月，马来西亚国际入境游客已超2600万人次，居东南亚国家之首。2024年，马来西亚的目标是接待2730万名国际游客，预计旅游收入1027亿令吉（约合人民币1594亿元）。
马来西亚内政部长拿督斯里赛夫丁近期透露的信息显示，在2024年1月1日至6月15日期间，中国游客的入境人数为96万人。
为扩大旅游经济效益及促进地区发展，马来西亚旅游促进局也将加强推广首都吉隆坡以外的旅游目的地。
另据品橙了解，截至目前，中国的华南、华东、华中、西南地区都有城市开通直飞马来西亚沙巴州斗湖的航班，天津也计划要开通直飞斗湖的航班。
在罗志坚和乔建看来，从航司陆续开通直飞斗湖航线的信号，就能预测出仙本那旅游市场未来成长的趋势。因此，在仙本那投资酒店和民宿等旅游产业，仍然是一门挣钱的生意。
“根据我在仙本那10年的旅游观察和投资开发经历，我认为仙本那旅游业已经开始触底反弹，加上当地政府对外国人投资旅游业并未实行过于严格的管控，预计仙本那旅游市场在未来10年内将处于黄金发展周期，它的高成长必然会带来高回报，是一个值得投资的海外旅游目的地。”罗志坚说。
不过，中国投资者想要“出海投资”也要关注当地的政策。仙本那旅游市场看似高回报的背后，也存在着很多不稳定的因素和风险——在仙本那，合法合规的投资项目和公司才会受到法律保护，但很多中国投资人在当地投资缺乏足够的法律意识，甚至喜欢走一些“捷径”，加上没有相应的人脉资源等背景支撑，往往容易上当受骗。
据马来西亚驻华大使馆投资处的相关人士透露，根据马来西亚政府现行的政策，注册成立在马来西亚国内从事旅游运营业务的公司，外国公司（东盟/非东盟）的最大持股比例为100%；注册成立在马来西亚国内从事旅游运营业务&旅行社业务的公司，外国公司（非东盟）的最大持股比例为30%；外资持股超过51%的公司不允许在沙巴州直辖区拥有旅游车辆执照。此外，在马来西亚注册成立从事旅行社业务的公司，必须由本国公民/本地公司100%持股。
但在罗志坚看来，一个可靠的马来西亚本地合伙人是可遇不可求的，不少中国人在与当地人合资成立投资公司并借助当地人成立旅行社开展相关业务的过程中，或被当地的合伙人通过各种手段蚕食股份和资产，导致最后血本无归；或被当地的合伙人要求不断追加各种投资资金，导致最后出现大亏损。
此外，仙本那当地的土地有两种属性：一种是商业土地（类似中国的国有土地），产权归属清晰明了，但租用手续相对繁琐；一种是当地原住民土地，租用手续相对简单，但产权的归属性错综复杂。很多中国投资者为了图方便、走“捷径”，选择租用当地原住民土地，最终往往得不偿失。
据乔建透露，他认识的几个中国投资人近两年在租用当地原住民的物业时，都曾遇到过产权归属纠纷的事件（如几个归属人当中有人在不知情的情况下被代为签署租赁合同，事后也没有拿到相应的租金），最终投资人或被迫支付更多的租金，或在无法收回前期费用的情况下被迫提前终止后续的投资或者运营。
此外，持续上涨的物价和投资成本，对于很多外国投资者来说也是一个不小的考验。
仙本那海风花园民宿（受访者供图）
据罗志坚介绍，自2023年以来，仙本那当地旅游项目的投资金额都是300万-400万元人民币起步，后续甚至还要追加新的投资金额。以公司旗下高端民宿项目海丰花园为例，原计划的投资总额为800万元人民币，但截至目前，该项目总投资已经追加至1000万元人民币。计划今年国庆前正式对外营业的海上鱼排项目，其投资额也达到600-700万元人民币。
“可以预见，仙本那未来十年旅游产业投资的成本将会逐步提升，低投入、打价格战、不合规的旅游投资注定成不了大气候，甚至会无情地‘淹没’淹没。只有那些高标准、高投入、有特色、合法的中高端旅游项目，才会拥有未来。”罗志坚说。
一位不便具名的仙本那旅游协会人士表示，仙本那镇以及周边海岛的部分基础设施建设尚存在完善空间，个别地方存在电力供应不稳定等问题。中国投资者若计划赴仙本那投资与旅游产业，应当深入了解当地的基础建设情况，预估所要投资领域在仙本那旅游市场的潜力和竞争力，做好包括商业、经济和法律等在内的全面风险评估，制定相应的应对策略，才能成功在仙本那的旅游市场开启新的篇章。
此外，安全也是一个需要关注的问题。今年8月中旬，仙本那库拉普安岛一家全新的度假村将正式对外营业。为了加强相关的安保措施，该度假村还雇佣了2名真枪实弹的当地警察以维护秩序。
未来，是赚的盆满钵满，还是被“潮水”无情地淹没？众多中国投资者的命运，正在等待仙本那旅游市场的检验。（品橙旅游Jack）
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