【品橙旅游】6月10日，重庆市武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司发布公告披露：经谈判委员会按竞争性谈判文件规则对竞标人进行综合评审和评价，确定综合得分排名第一的中邮证券有限责任公司为重庆武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司AAAAA景区基础设施公募REITs项目服务机构选聘竞争性谈判中标候选人。
图：武隆喀斯特5A景区基础设施公募REITs中标候选人公示
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金试点工作，代表着国内基础设施公募REITs试点正式起步。
目前，重庆市有10家5A级旅游景区，分别是大足区大足石刻景区（2007）、巫山区小三峡－小小三峡旅游区（2007）、武隆区喀斯特旅游区（2011）、桃花源旅游景区（2012）、綦江区万盛黑山谷-龙鳞石海风景区（2012）、南川区金佛山景区（2013）、江津区四面山景区（2015）、云阳县龙缸景区（2017）、彭水县阿依河景区（2019）和黔江区濯水景区（2020）。其中，重庆市武隆区喀斯特旅游区于2011年被评为国家5A级旅游景区。
重庆武隆区喀斯特旅游区包括天生三桥、仙女山、芙蓉洞三部分，由重庆市武隆区国有资产监督管理委员会的全资子公司武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司负责管理运营。重庆武隆喀斯特旅游景区也成为首单在市场上公开表态发行公募REITs的国家5A级旅游景区，若成功发行，对于后续景区基础设施公募REIts的发行将具有较强的示范和指导作用。
2021年6月29日，国家发展和改革委员会发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）中指出，在交通基础设施、能源基础设施等九大类基础设施方面试点REITs。其中，特别指出在自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施开展试点。截止目前，多个地方政府相继出台政策支持试点行业发行基础设施公募REITs。
2022年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）中指出，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括旅游基础设施在内；以及盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
品橙旅游对景区基础设施公募REITs与景区ABS的异同点梳理比较，有如下特点：
1.运作差异
从2012年起至今，已经成功发行22只旅游景区资产证券化ABS产品，通常做法是将景区或景区内特定项目未来一段期间的入园凭证（如门票）、景区交通、演出、景区服务费、索道、游船等收益性基础资产打包设立资产支持专项计划，景区以发行债券的方式获得融资，投资人的投资收益来源项目管理费；景区基础设施公募REITs则是将景区或景区内特定项目的运营管理主体的100%股权间接转让给公募基金，景区或项目运营主体通过股权转让的方式获得融资，投资人的投资收益来自项目分红。
2.基础资产
从政策研究上来看，景区基础设施REITs和景区ABS在基础资产方面是一致的。因此，能够发行景区ABS的项目同样具备发行景区基础设施公募ERITs项目的潜力。需要说明是，《通知》明确，酒店、商场等商业地产项目不属于试点范围。若单独以酒店资产项目作为基础资产，发行基础设施公募REITs或存在相当大的难度。但若将景区内的酒店和餐饮作为景区基础设施概念的次要组成部分，或许具有一定的操作可行性。目前，已经发行的景区ABS项目中不存在单纯以酒店资产或将酒店资产打包发行的产品。
另外，2019年4月19日，证监会发布《资产证券化监管问答（三）》中指出，对于电影票款、不具有垄断性和排他性的入园凭证等未来经营性收入，不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源。基础设施公募REITs已经将旅游资产限定在自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家AAAAA级旅游景区范围，该部分资产本身就具有较强的垄断性和排他性，原则上并不会对景区基础设施公募REITs的发行构成影响。
3.试点差异
目前，国内共有306家5A级旅游景区和56处世界遗产。但并不是所有的5A级旅游景区和世界遗产均可以发行公募REITs。对于大部分具有门票收益的5A级旅游景区和世界遗产而言，仅仅是满足入场券的一部分要求，还需要满足一些列基础设施REITs的相关规定才能发行。如5A景区和世界遗产需要解决的管理机构、所有权与经营权以及土地性质等问题。此外，有相当一部分5A景区和世界遗产是风景名胜区，如此需要妥善包装处理风景名胜区门票上市等问题。相比较而言，目前景区ABS项目的试点范围要大得多，不仅有国家5A级景区、世界遗产，更有风景名胜区、4A级景区。
4.发行规模
根据基础设施公募REITs相关规定，基础设施公募REITs的发行规模不能低于2亿元。从现有注册生效的13单基础设施公募REITs发行情况来看，最小规模为13.38亿元，最高发行规模为93.99亿元。相比较而言，现有景区ABS发行规模从1.45亿元到70.01亿元不等。根据基础设施公募REITs的申报要求，首次发行基础设施公募REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。同时基础设施公募REITs的申报要求中设置了扩募机制，基础设施公募REITs的资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施公募REITs资产规模的2倍。对于同一景区而言，景区基础设施公募REITs的规模一般会大于景区ABS的规模。
表：现有注册生效13单基础设施公募REITs基本情况
5.存续期限
从现有已经注册生效的基础设施公募REITs情况来看，存续时间最短为20年，最长为99年。现有景区ABS项目的年限从5年到24年不等。需要注意的是，景区资产有很大程度上会涉及到特许经营权的问题，且最长时限不得超过30年。因此，景区基础设施公募REITs存续期间也会受到相应的限制。
总体而言，景区基础设施公募REITs的发行，符合景区投资周期长、回报慢、重资产的行业需求，同时景区基础设施公募REITs较为稳定的分红收益，也能较好解决旅游二级投资市场对利益和退出方式的痛点难题。
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